Jakie dokumenty są potrzebne do kupna i sprzedaży mieszkania?

Spotkanie w banku lub z doradcą finansowym

Większość mieszkań finansowana jest poprzez kredyt hipoteczny. Jeżeli i my chcemy skorzystać z takiego rozwiązania, powinniśmy udać się do doradcy finansowego. Ustali on naszą zdolność kredytową i zdobędziemy wiedzę na temat tego, ile banki są w stanie nam pożyczyć. Oczywiście możemy zrobić to również bezpośrednio w placówce banku. Jakich dokumentów potrzebujemy aby ustalić zdolność kredytową do zakupu mieszkania?

• dokumenty potwierdzające sposób oraz wysokość comiesięcznych dochodów (np. PIT lub umowa);
• dokumenty potwierdzające nasze utrzymanie, (np. wysokość czynszu);
• dokumenty potwierdzające inne zobowiązania;
• dowód osobisty.

Wybór odpowiedniego mieszkania

Następnym krokiem w drodze do zakupu jest wybór naszego wymarzonego mieszkania. Przede wszystkim należy wybrać zaufanego, sprawdzonego dewelopera, który jest w posiadaniu nieruchomości, która jesteśmy zainteresowani, bądź dopiero taką buduje. Jeżeli wybór jest już za nami, to powinniśmy umówić się w celu dokonania rezerwacji i zakupu danego lokum.

Sprawdź księgę wieczystą

Nie ulega wątpliwości, że czynnością, która powinniśmy wykonać na samym początku, przed kupnem mieszkania jest na dokładne zapoznanie się z księgą wieczystą. Powinniśmy zwrócić i przeanalizować dokładnie wszystkie działy w niej zawarte, aby mieć pewność, że nieruchomość nie jest zadłużona, a jej stan prawny jest nieskazitelny.

Przedwstępna umowa

Zarówno umowa przedwstępna jak i rezerwacyjna są zawierane na początkowym etapie kupna posiadłości. By taka umowa była w pełni respektowana w świetle obowiązujących przepisów, musi zostać utworzony akt notarialny, Umowę taką sporządza się jeszcze przed zawarciem umowy deweloperskiej. Można ją podpisać jeszcze przed wybudowaniem lokali mieszkalnych. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości podpisywana jest, gdy zostaną spełnione określone warunki:

• charakteryzuje ją krótki okres czasu (najczęściej kilka miesięcy), między zawarciem umowy przedwstępnej, a przyrzeczonej;
• kupujący uiszcza zadatek lub zaliczkę w trakcie lub po zawarciu umowy przedwstępnej, resztę wpłacając po zawarciu umowy sprzedaży;
• kupujący i sprzedający zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy sprzedażowej (przyrzeczonej);
• umowa najczęściej tyczy się nieruchomości istniejącej już fizycznie, posiadającej księgę wieczystą. Przykład przedwstępnej umowy znajdziesz tu: https://tiny.pl/7phvw

Umowa rezerwacyjna

Początkowy etap zakupu wymarzonego mieszkania umożliwia również podpisanie umowy rezerwacyjnej. Jest ona zawierana często w momencie, gdy nabywcy są zdecydowani na daną nieruchomość, lecz czekają na pozytywną odpowiedź, odnośnie kredytowania przez bank. Taka umowa jest gwarantem, że właściciel mieszkania nie sprzeda go komuś innemu i poczeka na pozytywne rozwiązanie finansowania przez bank. Należy podkreślić, że umowa ta nie jest regulowana wprost przepisami kodeksu cywilnego czy ustawy deweloperskiej. Przykładowy wzór takiej umowy znajdziesz pod linkiem: https://tiny.pl/7phvc

Umowa deweloperska

Najczęściej w przypadku kupna lokalu od dewelopera, który dopiero powstaje, będziemy zawierać dwie umowy. Pierwsza to właśnie umowa deweloperska, a druga umowa sprzedaży (przyrzeczona). Obie będą podpisywane u notariusza, w momencie gdy:

• deweloper zobowiąże się do wybudowania budynku, w którym lokal nabywcy ma się znajdować,

• deweloper i nabywca posiadłości zobowiążą się do podpisania w przyszłości umowy przyrzeczonej;

• kupujący wpłaci określoną kwotę na konto dewelopera;

• okres między zawarciem umowy deweloperskiej a przyrzeczonej jest zazwyczaj długi (nawet kilka lat). Przykład umowy deweloperskiej znajdziesz tu: https://tiny.pl/7phvf

Umowa przyrzeczona (sprzedaży)

Ostatnim etapem zawierania umów w przypadku zakupu mieszkania jest umowa przyrzeczona. Na jej podstawie kupujący nabywa mieszkanie na własność. Przepisy nie regulują, kiedy dokładnie umowa ta, ma zostać zawarta, warto więc zabezpieczyć się i określić ten termin w umowie przedwstępnej lub deweloperskiej. W przypadku komplikacji czy trudności z podpisaniem umowy przyrzeczonej, możemy wtedy ubiegać się o odszkodowanie od dewelopera lub zawarcia umowy przed sądem. Wzór umowy sprzedaży nieruchomości znajdziesz pod tym linkiem: https://tiny.pl/7phv1

Umowa sprzedaży - ważne szczegóły

Umowa, na mocy której sprzedawca wszedł w posiadanie nieruchomości jest równie ważnym dokumentem, z którym powinniśmy się zapoznać. Może zawierać dużo zapisów, które istotnie będą wpływały na użytkowanie nieruchomości. Są to np. umowa o podział do korzystania z części wspólnych czy ustanowienie praw osobistych lub opcja pierwokupu zastrzeżona na rzecz konkretnej osoby. W takich przypadkach, warto porównać zawartość księgi wieczystej z treścią umowy oraz wyjaśnić ewentualne różnice. Należy nadmienić, że sprzedawca nie ma prawa ukrywać przed nami umów, które rzutują na sytuację lokalu, którego chce się pozbyć.

Jakie dokumenty powinien posiadać kupujący przy zakupie mieszkania?

Podczas sporządzania umowy kupna/sprzedaży nieruchomości, nabywca powinien posiadać przy sobie kolejno:

• dokument tożsamości (najlepiej dowód osobisty),
• numer NIP, jeżeli został nadany,
• gotówkę, lub dokument potwierdzający udzielenie kredytu mieszkaniowego.

Jakie dokumenty powinien posiadać sprzedający przy sprzedaży nieruchomości? Sprzedający zobligowany jest do posiadania większej ilości dokumentów, dotyczących mieszkania i jest to:

• aktualny odpis z Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego,

• decyzja, która zatwierdza projekt i zawierającą zgodę na budowę budynku,

• aktualny odpis księgi wieczystej nieruchomości,

• aktualny wypis z rejestru gruntów z wyrysem,

• plany budynku według inwentaryzacji powykonawczej,

• zaświadczenie o samodzielności lokalu,

• uchwała zarządu spółki zezwalająca na sprzedaż lokali,

• wypis z kartoteki lokali,

• zaświadczenie o oznaczeniu budynku numerem porządkowym,

• wyrys z mapy geodezyjnej z naniesionym budynkiem.

Zaświadczenie o braku obciążeń nieruchomości

Kolejnym ważnym dokumentem, w którego posiadanie powinniśmy wejść jest zaświadczenie z urzędu miasta lub gminy oraz urzędu skarbowego o braku jakichkolwiek zaległości podatkowych i braku postępowań wobec sprzedającego z tego tytułu. Jest to o tyle istotne, iż organy podatkowe mogą zabezpieczyć swoją należność na nieruchomości sprzedawcy. Do umowy sprzedaży zazwyczaj również dołącza się zaświadczenie o braku zaległości we wspólnocie mieszkaniowej.

Zakup mieszkania z kredytem hipotecznym

Jeżeli sprzedawca nabył nieruchomość poprzez kredyt w banku, musi zadbać o to, aby przedstawić nam zaświadczenie o bieżącej kwocie zobowiązania. Jest to o tyle istotne, gdyż część wysokości zakupu zostanie przekazana bezpośrednio na konto sprzedawcy, a część do banku. Umożliwi to wypisanie banku z księgi wieczystej. Zaświadczenie to, jest również potrzebne notariuszowi w celu sporządzenia aktu notarialnego umowy sprzedaży i szczegółowego opisania sposobu zapłaty i należnej kwoty.

Zakup mieszkania a umowy z dostawcami

Zakup nieruchomości wiąże się również z koniecznością kontynuacji obecnych lub zerwania umów z dostawcami mediów czy energii elektrycznej. Powinniśmy mieć wgląd we wszystkie umowy zawarte pod kątem mieszkania. Strony umowy również powinny się porozumieć odnośnie tego, czy umowy te będą przedłużane czy wprost przeciwnie. W podobny sposób należy postąpić w przypadku innych umów, np. z dostawcą internetu czy telewizji kablowej. Brak porozumienia w tej kwestii, może skutkować utrudnieniem w wyborze własnych dostawców przez nabywcę lokalu.

Kupno mieszkania a podatek PCC

Umowa sprzedaży posiadłości dokonywana jest w formie aktu notarialnego. Notariusz pobiera i wpłaca podatek od czynności cywilno-prawnych (PCC), chyba że sprzedawca wystawi fakturę VAT. Podatek ten obciąża kupującego, który musi zgłosić fakt zakupu mieszkania w terminie 14 dni od pierwszego dnia miesiąca, który następuje po miesiącu nabycia na specjalnym formularzu. Na jego podstawie właściwa instytucja wydaje decyzję, która ustala wysokość podatku. Jak wynika z tego artykułu, ilość i dokumentów, z którymi trzeba się zapoznać i posiadać w celu zakupu mieszkania jest bardzo szeroki. Mieszkanie często kupujemy tylko raz w życiu, tak więc należy bardzo dokładnie zapoznać się z dokumentami aby uniknąć przykrych niespodzianek. Najlepiej takie zadanie zlecić np. pośrednikom nieruchomości, którzy zdejmą z nas ten ciężar obowiązków.

Podobne artykuły